Vývoj rezidenčního trhu po vyhlášení výjimečného stavu

Petr Hána – Senior Manager | Real Estate and Construction, Deloitte

Co se stalo na trhu po 16. březnu? Máme čerstvá data.

Od 16. března 2020 se mnoho věcí změnilo. Nejen developerský mikro svět se ze dne na den (po)zastavil tak rychle, jak rychle se rozběhla pandemie koronaviru. Spolu s developerským trhem postupně hibernovala i prodejní část realitního trhu second handu a v některých oblastech ČR se zásadně změnily poměry na nájemním trhu. Obvyklou strukturu dat CenovéMapy.org tak rozšiřujeme o data sledující krátkodobé vlivy, aktivitu na trhu a vedle trhu prodejů budeme přinášet i data o nájmech.

Pro možnost jakéhokoli vyhodnocování nebo odhadování budoucího vývoje či identifikaci zásadních dopadů na rezidenční trh se prozatím jedná o velmi krátkou dobu. Musíme přijmout fakt, že data a fakta v realitách se nemění v denních ani týdenních intervalech. Proto budeme muset mít trpělivost a vyhnout se pokušení dělat předčasné závěry nad dojmy a spekulacemi. Protože závěry nad daty budeme moci udělat nejdříve v druhé polovině května.

Proto přinášíme několik souhrnů a faktů z roviny aktivity trhu:

• Nabídka na situaci spojenou s Covid-19 začala reagovat již na konci února 2020, a to nárůstem v segmentu pronájmů a poklesem nabídky v oblasti prodeje.
• Aktuální omezení v podobě nouzového stavu a restrikcí pohybu obyvatel mají patrný vliv, je však menší než obvyklé sezónní výkyvy.
• Týden od 16. 3. je pro rezidenční trh mezníkem. Od tohoto data se bude říkat „před“ a „v“ krizi.
• Vývoj pražské nabídky není zásadně odlišný od ostatních měst České republiky. Pražský trh je však větší a na nastalou situaci reaguje dynamičtěji a s větší razancí.
• Zásadnější projev změny lze sledovat v centru Prahy. Od února 2020 byl zaznamenán mimořádný nárůst nabídky bytů k pronájmu a s ním krátkodobý výkyv cenové hladiny.
• Celkový počet inzerátů k pronájmu vlivem protikoronavirových opatření narůstá, nejvíce pak v centrálních částech.

Počet nových nabídek bytů za týden v České republice

V týdnu, ve kterém byla vyhlášena v České republice karanténa, byl zaznamenán propad počtu nových inzerátů u prodejů i pronájmů. Přitom v předchozím roce bylo toto období z hlediska nové inzerce relativně stabilní. U pronájmů poklesl počet nabídek mezitýdně o 25 %, u prodejů o 22 %. Svou velikostí ale tyto rozdíly nedosahují sezónních výkyvů, k nimž dochází například okolo Vánoc a Nového roku.

Počty a ceny inzerátů bytů k pronájmu

Během března 2020 se projevily odlišné trendy v Praze a zbytku republiky. Zatímco v Praze od začátku března začal růst počet nabízených inzerátů k pronájmu, ve zbytku republiky během března až do konce prvního týdne karantény počty nových inzerátů každý týden klesaly. Pokles a následné oživení počtu inzerátů v Praze v období ihned po karanténě může být částečně spojeno i se sezónními vlivy, jako jsou například jarní prázdniny, protože v minulém roce došlo v polovině března rovněž k propadu počtu nových inzerátů a následnému posílení. V Praze, na rozdíl od regionů, došlo během března k prvotnímu nárůstu cen inzerovaných bytů s následným poklesem.

Počty a ceny inzerátů bytů k prodeji

Oproti nájemnímu trhu je vlastnický trh v tuto chvíli stabilnější. Přestože v Praze a ve zbytku republiky mimo krajská města poklesl počet nabízených bytů k prodeji, může být tento pokles do jisté míry vysvětlen sezónními výkyvy, protože podobný průběh byl zaznamenán i v minulém roce.

Meziroční změna počtu nabízených nájemních bytů v březnu v Praze

V březnu 2020 přibylo oproti předchozímu roku o téměř 1600 více nových inzerátů pronájmů bytů, což je 20% nárůst. Tři katastrální území s nejvyšším meziročním nárůstem počtu inzerátů jsou Malá Strana (nárůst o 270 %), Staré Město (nárůst o 206 %) a Nové Město (nárůst o 142 %). Celkem v těchto třech katastrálních územích bylo oproti roku 2019 inzerováno o 850 bytů více. Lze se s vysokou mírou pravděpodobnosti domnívat, že jde o byty, které doposud sloužily ke krátkodobým pronájmům. V centru Prahy jsme tak, pravděpodobně dočasně na několik měsíců svědky toho, že je možné si pronajmout zařízený byt za nižší cenu než prázdný byt na okrajovém sídlišti. I to je paradox dnešních dní.