Investiční byt? V roce 2018 v Praze přibyl rekordní počet rekonstrukcí

František Brož

V roce 2018 přišel na pražský trh rekordní počet nových bytů v rekonstrukcích. Jejich výměra a cena ovlivnily celý trh.

Zahájit a dotáhnout rekonstrukci již existující domu je časově mnohem méně náročné než rozjet a dokončit projekt na zelené louce. V době, kdy poptávka převyšuje nabídku, se rekonstrukce staly výhodnou příležitostí na rychlé zhodnocení nemovitosti. V roce 2018 ale víc než v minulých letech platilo, že rekonstrukce neznamená přímo obnovu měšťanského domu do staronové krásy a nové kvality.

V mnoha případech se totiž pod designovým, butikovým nebo stylovým bydlením skrývá byt, do kterého je potřeba investovat další nemalé prostředky, aby dosáhl odpovídající kvality. V horším případě to ani další investice nespraví a jednotka je fajn tak maximálně na krátkodobý pronájem. Koneckonců jako „investiční byty“ je samotní developeři často nabízí.

Jak to? Novinky se stále častěji prodávají ve vyhotovení Shell & Core nebo White Walls, což označuji jako kolaudovatelné minimum. Další investice jsou pak nutné. Meziročně se podíl této skupiny zvýšil z 23 % na 36 % rekonstruovaných bytů. Na druhou stranu vidíme i chválihodnou snahu renovovat dříve nebytové prostory na byty.

Zajímavých trendů existuje ale v segmentu rekonstrukcí hned několik. Zatímco celkový roční přírůstek bytů se v Praze nijak nezvedá, podíl rekonstrukcí výrazně roste. V roce 2017 bylo zahájeno 32 projektů, loni už 47. Stejně tak narostl počet bytů – z 906 na 1 166. Nárůst o skoro 30 % je v prostředí celkového poklesu velmi silný signál. Rekonstrukce navíc v roce 2018 držely celou pětinu trhu s novým bydlením.

Vyšší počet nových rekonstrukcí ale paradoxně nemusí znamenat vyšší tržby. Ty v tomto segmentu klesly o více jak 10 %. Co za to může? Především výrazná změna parametrů nových bytů. Jejich výměra klesla v průměru z 58,3 m2 v roce 2017 na 46,1 m2 v roce 2018. Naopak výměra v novostavbách se skoro nezměnila – z 64,9 na 64,58 m2.

U rekonstrukcí meziročně klesla i cena za metr o 12,5 % na 123 408 Kč/m2. Naopak novostavby rostly o 11 %. Průměrná cena nového bytu v rekonstrukci tak byla poprvé od roku 2014 nižší než v novostavbě. Konkrétně 6 370 114 Kč v novostavbách oproti 5 694 750 Kč v rekonstrukcích.

Co z toho všeho vyplývá? Rekonstrukce už nejsou jen luxusním segmentem, kde se nabízejí byty se špičkovými standardy na nejlepších adresách. Stále velká popularita investičních bytů dává vzniknout projektům, které se specializují výhradně na malometrážní jednotky typu 1+ nebo 2+. Tyto byty navíc čím dál častěji najdeme i dále od centra a v nižších standardech.

V každém případě jsou rekonstrukce stále významnější součástí trhu s novými byty. Loni jich v Praze přibylo 1 166, novostaveb pak 4 630.