Ekospol čaruje s čísly prodaných bytů

František Brož

Ekospol patřil v roce 2016 ke společnostem s nejvyšším počtem vrácených bytů a jejich opětovným prodejem.

Společnost Ekospol se netěší mé výjimečné pozornosti, ale jako analytika trhu mne již podruhé nutí reagovat. Počátkem března totiž vydala zprávu, že v roce 2016 prodala 400 nových bytů na předkupní smlouvy a v roce 2017 do nabídky zařadí stovky dalších. Tato informace byla některými médii převzata. Převzata byla i informace společnosti CENTRAL GROUP, která uveřejnila pořadí TOP 15 rezidenčních developerů v Praze za rok 2016. Podle tohoto přehledu společnosti na 15. až 17. místě prodaly v roce 2017 shodně 136 bytů. Ekospol mezi patnáctkou nejlepších chyběl.

Vzájemný odpor společností CENTRAL GROUP a Ekospol je známý a neuvedení konkurenční společnosti ve vlastním hodnocení developerského trhu by mohlo být přisuzováno právě jemu. Podíváme se na celý problém podrobněji.

Úspěch nebo neúspěch?

Ekospol ve své tiskové zprávě píše, že „Loňský rok byl pro Ekospol opět úspěšný“. Napsat opak by asi vyžadovalo více odvahy a sebedůvěry. Z pozice nezaujatého pozorovatele lze rok 2016 označit jako úspěšný pro Ekospol jen stěží. Hlavní důvod? 15. 6. 2016 byla zamítnuta žádost o vydání územního rozhodnutí na projekt Ekocity Hostivař s více jak 800 byty.

Projekt byl vlajkovou lodí společnosti již od roku 2015 a jeho prodeje dosáhly v první polovině roku 2015 takové výšky, že překonávaly všechny možné měsíční či týdenní objemy. Ještě před zamítnutím žádosti o územní rozhodnutí stihl Ekospol dát do prodeje 680 bytů z celkových 814. Tedy skoro 85 %. A hned 626 jednotek si na trhu našlo svého majitele. Jenže jejich dokončení se prozatím odkládá.

Pokračování? 10. 10. 2016 magistrát zrušil rozhodnutí a vrátil projekt k novému projednání – 8. 3. 2017 pak stavební úřad oznámil pokračování územního řízení tohoto projektu. I tak ale Ekospol utrpěl citelnou ztrátu v aktuální nabídce i reputaci. Projekt byl stažen z aktivní nabídky v červenci 2016 a mediální tlak pak vedl k tomu, že společnost na konci roku 2016 převedla projekty bez územního rozhodnutí do kolonky „připravované“. V nabídce tak zůstaly jen Výhledy Barrandov a Viladomy Dubeč.

Jak se společnost s nastalou situací vyrovnala, jsme již psali. Krátce po vydání pravomocného územního rozhodnutí pro projekt Panorama Kyje VII ze dne 2. 1. 2017 rozeslala informace a zveřejnila reklamu, že právě rozšířila svoji nabídku o desítky nových bytů. O tom, že se jedná o byty, které byly ještě před měsícem prezentovány jako prodané, se nikdo nezmínil. A směrem nahoru poskočila i cena – až o 43 %.

400 nových prodaných bytů? Ne tak docela

Celková nabídka volných bytů Ekospolu k 1. lednu 2016 činila 192 jednotek včetně všech „problematických“ projektů. Legislativně čistých bytů bylo jen 44. Z tohoto pohledu je prodej 400 bytů zcela nereálný. Toto číslo totiž významně převyšuje celkovou nabídku volných bytů na počátku období, a to i v případě, že započítáme problematické Ekocity Hostivař. Uváděný prodej je 2x vyšší, než maximální možná nabídka.

Jak to tedy s prodeji v roce 2016 bylo? Ekospol udal 241 bytů včetně problematických. Pokud zahrneme jen aktuální projekty, tedy ty legislativně bezproblémové, číslo spadne na 33 bytů. Větší část 208 bytů spadá do oblasti, kterou společnost sama označuje jako „připravované projekty“.

Nepředpokládám, že by se Ekospol dopustil tak bezostyšné lži. Někde musí existovat polopravda odpovídající číslu 400 prodaných bytů. Nalezneme ji podle vzorce použitého společností se staronovými byty uváděnými nově na trh.

Cenová Mapa sleduje i počet vrácených bytů klienty tj. odstoupení od kupní smlouvy a jejich opětovný prodej. Tento „efekt“ sledujeme ve dvouměsíčním taktu, a proto nepostihneme všechny vrácené a opět prodané byty. Naše hodnoty budou o něco nižší, než je skutečnost.

Ekospol patřil v roce 2016 ke společnostem s nejvyšším počtem vrácených bytů a jejich opětovným prodejem. Průměr celého trhu z hlediska vrácených bytů je cca 10–12 %. Ekospol dosáhl 43 %. Z tohoto pohledu mohl Ekospol uzavřít skutečně přes 400 nových smluv, ale současně se mu téměř polovina bytů vrátila opět do prodeje. To znamená, že sice 400 bytů prodal, ale minimálně 160 z nich byl jen druhý prodej vrácené jednotky.

Tak lze recyklovat vlastní neúspěch v úspěch.