Klesly kvůli koronaviru prodeje bytů? Máme první data
František Brož
Jak ovlivnil výjimečný stav poptávku po nových bytech v Praze? Máme nejčerstvější data.
Analýzu prodejů jsme dosud prováděli v 2 měsíčních intervalech. Tento časový úsek se zdál až do letošního roku jako dostatečně krátký pro potřeby vyhodnocování poptávky na developerském trhu. Žádný vnější vliv na trh nebyl zatím tak razantní, aby jeho dopady nebyly podchyceny v tomto období. Nyní ale vnímáme, že v současné situaci musíme reagovat ještě rychleji a dodat vám maximum dat v co nejkratším časovém úseku.
Prodeje předešlých let 2018 a 2019 jsme pro potřeby analýzy v období března a dubna daného roku rozdělili podle počtu prodejních dnů a tendence trhu – vzrůstají vs. klesající. Na základě této úvahy bylo do března zahrnuto v průměru necelých 51 %.
Metodicky sledujeme prodej ve dvou základních kvantitativních ukazatelích. Absolutní prodej udává danou hodnotu prodeje (počet, tržby apod.) všech bytů prodaných v daném období. Bilanční prodej pak udává počet prodaných bytů mínus počet bytů, které se do prodeje vrátily.
Prodeje a trendy poptávky
Prodeje předešlých dvou letech vykazovaly poměrně jasnou tendenci. Rok 2018 po medializaci opatření ČNB v oblasti hypotečního trhu vykázal vysoké prodeje v 1. pololetí roku a pak poptávka výrazně poklesla. Naopak rok 2019 vykazoval s výjimkou prázdninových a „vánočních“ měsíců postupný nárůst poptávky. Zvýšená poptávka pak byla i v období ledna a února 2020.
Během března a dubna 2018 bylo prodáno absolutně 977 bytů a bilančně 905 bytů, podíl vrácených bytů do prodeje byl 7 % = 72 bytů.
Během března a dubna 2019 bylo prodáno absolutně 969 bytů a bilančně 815 bytů, podíl vrácených bytů do prodeje byl 16 % = 154 bytů.
Z hlediska absolutně prodaných bytů se obě období téměř rovnají 977 vs. 969 bytů. Rozdíl je v mimořádně velkém množství vrácených bytů do prodeje.
Prodeje I.Q daného roku
Pokud budeme hodnotit I.Q sledovaných let, pak poptávka letošního roku leží mezi předešlými roky – je na 92,5 % roku 2018, ale na 113,4 % roku 2019. Znamená to, že souhrnná data za I.Q 2020 nám odpověď na otázku dopadu současné situace nedají. Z kvartálního pohledu je vše v pořádku. Dokonce je letošní rok lepší než rok 2019 a podíl vrácených bytů do prodeje je nižší než v předešlých letech.
Je evidentní, že období druhé poloviny měsíce března, kdy platí nouzový stav, nestačilo smazat dobrý poptávkový výsledek ledna a února. Důsledek 15 denního ochromení je ukryt jen v měsíci březnu.
Prodeje březen
Březnové prodeje v předešlých letech se opět pohybují v relativně malém rozptylu. V absolutním prodeji je rozdíl 1 % – rok 2018 absolutní prodej 491 bytů vs. rok 2019 absolutní prodej 486 bytů. V bilančním prodeji je pak prodej v březnu 2019 o 10 % nižší než v roce 2018. Je to způsobeno nárůstem vrácených bytů – 16 % v roce 2019 a jen 8 % v roce 2018. Přesto se obě hodnoty velmi blíží – prodej v roce 2018 v březnu je 454 bytů a v roce 2019 je 408 bytů.
Prodeje za březen letošního roku už byly analyzovány samostatně jen za toto období. A výsledky nejsou povzbudivé, ale ani překvapivé.
- Absolutně prodáno – 265 bytů
- Vráceno do prodeje – 51 bytů
- Bilančně prodáno – 214 bytů
Z porovnání s předešlými roky pak pokles absolutně prodaných bytů klesl na 54 % k roku 2018 a na 55 % roku 2019. Podíl vrácených bytů byl také nadprůměrný a tvořil 19 % všech prodaných bytů. Tak vysoké procento nebylo v minulosti dosaženo a i zde lze předpokládat vliv současné situace. V absolutní hodnotě – 51 vrácených bytů však tento ukazatel nevybočuje a jeho procentuální nárůst je možná způsoben jen poklesem poptávky a jeho hodnota by byla stejná i v případě kontinuity trhu.
Z porovnání s předešlými roky pak pokles bilančně prodaných bytů klesl na 47 % k roku 2018 a na 52 % roku 2019.
Lze tedy předpokládat, že nouzový stav připravil developerský trh o cca o 220 až 225 prodaných bytů. Pokud bychom průměr předešlých let uvažovali, jako reálné prodeje letošního roku pak daná situace způsobila:
- Propad absolutně prodaných bytů o 224 bytů tj. o 45,7% poptávky
- Propad bilančně prodaných bytů o 217 bytů tj. o 50,3% poptávky
- V tržbách pak lze propad spočítat na cca 1,6 mld. Kč
Co si o vývoji na trhu myslíte? Dejte nám vědět na našem Facebooku.