Rok 2017 nepřinesl revoluci bydlení, ale potvrdil trendy předchozích let

František Brož

Jak vystihnout developerský trh v roce 2017? Můžeme si pomoct jednoduchým, ale pravdivým „za hodně peněz málo muziky“.

Z bydlení se v roce 2017 rozhodně stalo téma, které zajímalo široké vrstvy. Titulky hovořily o výjimečném a razantním nárůstu cen a nedostatku volných bytů. Suše však musíme konstatovat, že v loňském roce pouze pokračoval vývoj započatý již před čtyřmi lety – akorát jsme se probudili a začali si ho řádně uvědomovat.

Pojďme si velmi stručně shrnout základní charakteristiky pražského trhu v uplynulých letech. Za jeden z hnacích motorů poptávky můžeme označit nízké úrokové sazby hypoték. Hlavní brzdou pak byla nepřipravenost developerů dodat v krátkém čase na trh nové byty, což souvisí s komplikovaností legislativního procesu. Začněme ale v roce 2014.

2014 – návrat ztracené poptávky

V tomto období se developerům navrací víra ve světlejší zítřky ztvárněná oživením poptávky. Doznívají debaty o ležácích (bytech, které dlouho visí v nabídkách a nikdo je nechce) a končí cenová válka o klienty. Koncem roku se trh nových i starých bytů dostává na standardní úroveň a zhruba od půlky se ceny nemovitostí začínají zvedat. Tento růst trvá dodnes.

2015 – mistrovství ČR o nejvyšší prodeje

V roce 2015 už je poptávka čilá, což u developerů probouzí sportovního ducha. Snaha o dosažení prodejních rekordů vede dokonce k roztržce mezi developery. Jádro sporu? Metodika počítání a pravidla vykazování prodaných bytů. Výsledek? Developerské společnosti do skóre nezapočítávají byty nabízené či prodané ještě před vydaným územním rozhodnutím. Tento přístup vede k tomu, že tabulku nejúspěšnějších developerů dlouhodobě opouští společnost Ekospol. 2015 celkově můžeme označit jako rok prodejního nadšení, kdy se již začíná projevovat převis poptávky nad nabídkou. V první půlce padaly rekordy, v posledních dvou měsících naopak nastal na poli nabídky velký útlum.

2016 – najdi si svého viníka

V roce 2016 je již naprosto zřejmé, že rozestavěné ani připravované projekty nemohou uspokojit chuť lidí byty kupovat. Vyvstává tedy otázka, kdo za nedostatek jednotek může. Developeři mají jasno – legislativní proces je zdlouhavý a úřední šiml pomalý. Bytů povážlivě ubývá, což v druhé polovině roku vede ke změně cenové politiky. Novým kritériem se stává hladina neprodaných bytů na trhu místo těch prodaných.

2017 – zdražení přináší útlum

Zdražení na trh zapůsobilo jako sedativum, což přináší developerům klid. Pokles poptávky způsobený dramatickým nedostatkem ekonomicky příznivých bytů začíná být viditelný. Rychlým prodejům nepomáhá ani cenová politika developerů, kteří nové byty naceňují podle hladiny těch neprodaných. Ceny nových projektů tedy můžeme označit za „progresivní“, což pouze potvrzuje široce medializovaný dojem, že byty v ČR zdražují skoro nejvíce v EU. Zdá se však, že nic nejde do nekonečna – v letošním roce by cenový růst měl zpomalit. Rovněž jsme snad již narazili na dno úbytku bytů.

Sečteno, podtrženo

Z výše uvedených grafů vidíme, že počet nových bytů i jejich celková plocha už čtyři roky téměř rovnoměrně klesá a to v průměru o 9,5 % ročně. Klesá i počet celkové plochy nových bytů. Kromě toho, že se staví méně, jednotky se v průměru stále zmenšují. Naopak hodnota bytových projektů v součtu tržeb rostla – od roku 2015 o 8 % ročně.

Takový je náš první článek hodnotící uplynulý rok i pár předchozích. S přehledy ale ještě rozhodně nekončíme. V dalších článcích vás vás detailněji provedu jednotlivými změnami a podíváme se i na hlavní hráče trhu.